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Nuova rinegoziazione firmata Abi-Governo: vantaggi e svantaggi
Le possibilità per migliorare le condizioni di un mutuo già sottoscritto si allargano. La convenzione firmata dal Governo e dall’Abi, l’Associazione bancaria italiana, - inclusa nel decreto fiscale pubblicato oggi sulla Gazzetta Ufficiale - rappresenta, difatti, un’opzione in più per chi vuole alleggerire il peso della rata. Dai calcoli effettuati da MutuiOnline.it emerge, però, che sul mercato si possono trovare anche soluzioni più convenienti per affrontare il caro-mutuo.
La nuova rinegoziazione. L’accordo prevede che le banche aderenti propongano ai clienti con un mutuo a tasso variabile di ristrutturarlo in modo tale da ridurre l’importo della rata. Il mutuo, in sostanza, si trasforma in un variabile a rata costante. Vale a dire che il soggetto pagherà per tutta la durata residua sempre la stessa rata. L’eventuale differenza tra l’importo delle nuove rate e quello che il mutuatario avrebbe dovuto pagare viene accantonata in un conto accessorio su cui maturano interessi passivi (calcolati sulla base del tasso Irs a 10 anni maggiorato dello 0,50%). La somma di tali interessi verrà rimborsata con rate aggiuntive (aumenta quindi la durata pattuita). Non comportando un risparmio effettivo ma traducendosi in una dilazione di pagamento «tale soluzione - secondo MutuiOnline.it - appare idonea principalmente per i consumatori in difficoltà con il rimborso del mutuo e con limitato accesso, anche per eventuali problemi di credito, alle offerte di altre banche».
Surroga. In teoria può risultare più conveniente provare a rinegoziare il contratto con la stessa banca a condizioni migliori o spostare il mutuo presso una banca che applica un tasso più basso (attraverso la surroga). Ad esempio, chi oggi paga uno spread dell’1,5%, trasferendo il mutuo in un istituto di credito che calcola un ricarico dello 0,90%, pagherebbe, ai tassi attuali (Euribor 1 mese al 4,37%) su un mutuo ventennale di 100mila euro, 64.200 euro di interessi anziché i 72.500 previsti dal contratto originario, e ridurrebbe la rata da 719 a 684 euro. Se optasse, invece, per la rinegoziazione risultante dall’accordo Abi-Governo pagherebbe sì una rata inferiore (620 euro) a fronte, però, di una quota interessi di 93.400 euro conseguente all’allungamento di sei anni del piano di rimborso iniziale.
La convenzione firmata dall’Abi e il Governo prevede che le banche aderenti diano la possibilità ai clienti con un mutuo a tasso variabile di rinegoziarlo, dal 1° gennaio 2009, a tali condizioni:
- il tasso diventa fisso (calcolato sulla media dei tassi applicati ai sensi del contratto nel 2006);
- la differenza tra l’importo delle nuove rate e quello che il mutuatario avrebbe dovuto pagare va in un “conto accessorio”. Se quando si finisce di pagare le rate, da questo conto risulta un importo a debito, il cliente dovrà rimborsare la banca. In questo caso si allunga la durata del mutuo.
Spread: margine di guadagno applicato dalle banche sui mutui. Si somma all’Euribor per determinare gli interessi di prestiti a tasso variabile, all’indice Irs per quelli a tasso fisso.
Rinegoziazione: operazione con cui si ridefiniscono con la stessa banca le condizioni del mutuo.
Surroga: atto con cui si sposta il mutuo presso un altro istituto. Prevede che un debitore possa trasferire senza spese l’ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo (portabilità). È possibile modificare il tipo di tasso, lo spread e la durata.
notizia tratta da : Vito Lops http://vitolops.nova100.ilsole24ore.com Il governo «ha sbandierato un accordo con l’associazione delle banche prevedendo un risparmio pari a circa 850 euro all’anno per 1.250.000 famiglie circa. Peccato che la notizia sia falsa»: lo afferma l’Aduc in una nota. «Nel comunicato dell’Abi - spiega l’associazione - si legge che l’accordo non prevede alcun risparmio, ma solo una dilazione nel pagamento: si concede un ulteriore finanziamento (a tassi abbastanza agevolati: l’Irs decennale più lo 0,5%). Le famiglie, quindi, non risparmieranno alcunché, ma pagheranno ulteriori interessi. Il forte sospetto è che questa operazione sia un ulteriore tentativo di bloccare le surroghe che sono, invece, un vero risparmio per i mutuatari (e quindi un costo per le banche). In questi anni gli spread di mercato applicati ai tassi (fissi o variabili) dei mutui sono molto diminuiti. Sostituire un mutuo oggi implica, quasi sempre, avere uno spread più basso. Con la negoziazione-beffa proposta dal governo e dalla banca si applicherebbe lo stesso spread. Questa operazione consentirebbe alle banche di non perdere i vecchi mutui (tanto remunerativi per loro e tanto costosi per i clienti). Crediamo sia sintomatico che il Governo non abbia deciso di dare attuazione (manca ancora lo specifico decreto) a quanto già previsto in materia nella Finanziaria 2008, cioè la sospensione di alcune rate da pagare quando si è in difficoltà».
«La rinegoziazione proposta dal governo e dall’Abi - prosegue la nota - può essere utile a chi è in difficoltà a pagare le rate aumentate (e non troverebbe alcuna soluzione migliore nel mercato), per cui è meglio bloccare la rata ai tassi del 2006, anche se questo implica un aumento degli interessi da pagare. Chi è in grado di pagare il vecchio mutuo a tasso variabile (o può accedere ad una surroga con tassi migliorati) è bene che non faccia questa rinegoziazione perchè non risparmia niente, anzi aumenta gli interessi da dare alla banca». Insomma, conclude l’Aduc, «ci dispiace dirlo, ma sul fronte della tutela degli utenti bancari, il governo è partito male».
Critico anche il Movimento per la difesa del cittadino. «L’annuncio fatto ieri dal ministro Tremonti di un accordo con l’Abi per un ripensamento dei tassi sui mutui a tasso variabile rischia di configurare un accordo di cartello che è bene che l’Antitrust metta sotto osservazione», sostiene l’associazione. «Invece di rafforzare ed eventualmente semplificare le norme sulla portabilità dei mutui volute da Bersani - spiega Antonio Longo, Presidente del Movimento Difesa del Cittadino - il Governo e l’Abi scelgono di “congelare” i clienti mutuatari nell’istituto bancario di appartenenza. Viene così ad essere vanificata qualsiasi logica di competizione e di mercato che era alla base dei provvedimenti sulla portabilità. Secondo quanto previsto dall’accordo Governo-Abi, infatti, il mutuatario non potrà scegliere proposte di altri istituti bancari che gli offrono tassi più convenienti, con un immediato e permanente risparmio, ma torna provvisoriamente ai livelli delle rate 2006 salvo poi pagare alla scadenza del mutuo differenze di interessi che potrebbero allungare per anni la durata del mutuo stesso».L’INTESA CON L’ABI La misura a favore delle famiglie con mutuo a tasso variabile potrebbe riguardare un esercito di circa 1,25 milioni di nuclei familiari che - sulla base di un mutuo ventennale da 80.000 euro - dovrebbero risparmiare circa 850 euro l’anno ciascuna. A spiegarlo è l’Abi in una nota relativa alla convenzione tra l’associazione bancaria italiana ed il Ministero dell’Economia per «le famiglie in difficoltà», annunciata ieri al termine del Cdm.
Nei suoi punti essenziali, quindi, il provvedimento prevede che, per chi accede alla rinegoziazione, il mutuo diventa a rata fissa, il cui importo è quello pagato in media nel 2006, mentre la durata resta inizialmente invariata e il suo eventuale allungamento dipenderà dall’andamento dei tassi di interesse. «L’iniziativa - ha dichiarato il presidente dell’Abi, Corrado Faissola - viene incontro a quelle famiglie che si sono trovate in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo dopo i rialzi dei tassi di interesse decisi dalla Bce dalla fine del 2005». Questo provvedimento, che si aggiunge alla «attività molto consistente di rinegoziazione dei mutui» avviata dalle banche già dal 2007, «sarà possibile estendere ad una più ampia platea di famiglie l’opportunità di ricorrere alla rinegoziazione con un’unica procedura, semplice e trasparente. La Convenzione è la prima conferma dell’impegno fattivo che abbiamo annunciato al Governo per contribuire alla ripresa del Paese e della sua economia».
La Convenzione, spiega la nota, sarà stipulata entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legge varato oggi dal Cdm, riguarda i mutui a tasso variabile stipulati anteriormente al primo gennaio 2007 e, di fatto, consentirà di «ridurre e stabilizzare l’importo delle rate da corrispondere fino alla data di originaria scadenza del prestito».
Scendendo nei dettagli tecnici, l’Abi spiega che «la rinegoziazione comporta la riduzione dell’importo delle rate del mutuo a cominciare da quelle che andranno a scadere dopo 90 giorni decorrenti dalla data della rinegoziazione. La nuova rata sarà calcolata applicando all’importo originario del mutuo il tasso di interesse contrattuale medio del 2006». Allo stesso tempo, «la differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e quello risultante dall’atto di rinegoziazione è addebitata su di un conto di finanziamento accessorio regolato al tasso IRS a dieci anni, riferito alla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread dello 0,50 (dunque tasso fisso)».
Infine, «non ci sarà bisogno di ulteriori garanzie da parte del cliente oltre quelle già previste per il mutuo oggetto di rinegoziazione». Per quanto riguarda la scadenza del mutuo rinegoziato, spiega l’associazione bancaria, «se nel tempo che va dal momento della rinegoziazione alla scadenza i tassi di interesse sono mediamente saliti o non sufficientemente diminuiti, la durata del mutuo verrà automaticamente estesa - sempre con la medesima rata fissa - per il periodo sufficiente a rimborsare l’eventuale finanziamento accessorio». Se invece «durante la vita del mutuo rinegoziato i tassi di interesse scendono in misura superiore al beneficio già acquisito con il passaggio alla rata fissa, il beneficio legato al nuovo tasso verrà riconosciuto attraverso il ritorno ad una inferiore rata variabile come prevista dal mutuo originario».
notizie tratta da http://www.leggo.it/
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