Casa o titoli di Stato?

 Nel lungo periodo il mattone vince la sfida con BoT e inflazione
Casa o titoli di Stato? Per chi vuole restare al riparo dalla volatilità dei mercati azionari quale è la forma migliore di investimento per proteggere il capitale dall’inflazione?
Il confronto nell’ultimo anno. Nell’ultimo anno chi ha puntato sul mattone ha vinto la sfida sia con le Borse che con i titoli di Stato, restando al di sopra anche del costo della vita. Sommando, infatti, la rivalutazione dei prezzi immobiliari e i canoni da locazione, nel 2007 l’investimento nel real estate ha offerto il 4,4% lordo, contro il 3,95% offerto dal BoT (Buono ordinario del Tesoro) annuale emesso un anno fa, il 2,9% archiviato dall’inflazione nel 2007 e lo scivolone di Piazza Affari che nel frattempo ha bruciato un quarto del suo valore. Una performance, quella registrata dal mattone, comunque inferiore rispetto al +10,6% raccolto nel 2006.
Il confronto dal 1990. Questi dati provano che il ciclo di espansione immobiliare, il primo dall’entrata in vigore dell’euro, è terminato e stanno cominciando tempi difficili. Di sicuro, i numeri riportano indietro di un ventennio quando l’inflazione era superiore all’aumento dei prezzi nominali degli immobili (trend durato fino al 1998) e i rendimenti dei BoT annuali staccavano ampiamente il mattone tanto da generare, nell’intervallo 1990-1998, un surplus dell’ 83 per cento. Lo scenario è successivamente mutato in concomitanza dello sprint del mercato immobiliare partito proprio nel 1998 e durato fino al 2006; in tale periodo gli investimenti nel real estate hanno offerto performance superiori anche a quelle dei titoli di stato: un ciclo rialzista durato nove anni (più della media storica di sei anni riscontrata nelle precedenti fasi di espansione). Nel lungo periodo, quindi, nella competizione tra beni rifugio è il mattone a spuntarla. Chi, ad esempio, ha acquistato BoT annuali dal 1990 ad oggi, avrebbe messo in saccoccia oggi un rendimento del 177 per cento. Chi, invece, ha puntato sull’immobiliare nella stessa data otterrebbe una rivalutazione (ipotizzando, come pare logico, un reinvestimento dei canoni da locazione in BoT) del 182 per cento.
Lo scenario. «Prendendo un periodo di 20 anni, qualunque sia il momento di ingresso e di uscita, il ritorno di un investimento immobiliare è sempre stato pari all’inflazione – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari -. Le probabilità di recupero scendono all’80% se si decide di disinvestire in 10 anni e al 50% se si cede l’immobile dopo cinque anni. Queste considerazioni – continua Breglia – valgono anche per la fase attuale. Considero, anzi, il 2008 un buon anno per acquistare dato che, essendosi allungati i tempi di vendita, gli acquirenti hanno più potere di contrattazione che in passato».
Vito Lops

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