Rottamare il vecchio mutuo

I prodotti offerti per migliorare le condizioni del prestito in corso
Crescono gli italiani in cerca di una via di uscita da mutui troppo pesanti. A rompere le righe sono stati l’aumento dei tassi e le liberalizzazioni, introdotte dai decreti Bersani e completate dalla Finanziaria 2008, che hanno realizzato la portabilità del contratto. Gli strumenti sono la surrogazione (il trasferimento della stessa ipoteca dal vecchio al nuovo mutuo) e la sostituzione (l’avvio di una nuova ipoteca che elimina quella preesistente). Per la legge non dev’essere il cliente a pagarne i costi e anche l’effetto fiscale è ormai neutrale.
Domanda boom. L’anno scorso, secondo stime di A.T. Kearney, sui 61,3 miliardi di erogazioni per mutui di acquisto 4 miliardi hanno riguardato la sostituzione di un vecchio contratto. Certo, la quota del 6,6% è molto lontana dal 30% circa dei Paesi del Nordeuropa, ma è più che triplicata rispetto all’anno precedente e addirittura sei volte maggiore rispetto al 2005. Lo affermano le stesse banche: Ing Direct, ad esempio, nel 2007 ha registrato un boom di richieste di sostituzione con 50mila domande in poco più di un anno. Per prevenire l’emorragia, altri istituti hanno deciso unilateralmente la rinegoziazione del contratto, come la Bcc Cremeno o Banca Sella, che ha offerto a 3.600 clienti la possibilità gratuita di allungare il mutuo fino a cinque anni o di passare dal tasso variabile al fisso.
L’innovazione di prodotto. Per contendersi la marea montante di clienti in libera uscita, negli ultimi mesi le banche hanno ingaggiato una gara sull’innovazione di prodotto. Plus24 ha verificato la situazione con un’indagine condotta tramite un questionario inviato a 550 tra gruppi creditizi e banche. Hanno risposto una ventina di istituti che rappresentano oltre il 60% della rete nazionale degli sportelli. Come mostra la tabella a fianco, i contratti più offerti sono quelli di sostituzione ma la surroga si sta facendo strada. Lo testimoniano anche le ultime novità. Tra i gruppi maggiori, dal 18 febbraio Intesa Sanpaolo offre la surroga totalmente gratuita, con costi notarili e di perizia a suo carico. Anche UniCredit Banca per la casa sta per lanciare un prodotto dedicato, mentre il gruppo Mps offre già entrambe le soluzioni. La rete Bcc, invece, ha stretto un accordo per distribuire i prodotti di portabilità di Banca Woolwich.
Costi occulti. Molte banche oggi offrono la surroga che, prima della procedura informatica lanciata dall’Abi, l’Associazione bancaria italiana, il 4 febbraio, era una soluzione minoritaria. Anche perché la sostituzione è più conveniente alle banche, che possono utilizzarla per vendere prodotti di liquidità (l’importo necessario a saldare il mutuo preesistente viene maggiorato di una quota aggiuntiva) o prodotti agganciati, come polizze complementari, sulle quali gli istituti recuperano redditività. Occorre poi valutare con attenzione se passare dal tasso variabile al fisso o misto, che secondo l’Abi a gennaio è stato quello scelto nei tre quarti delle nuove erogazioni.

Nicola Borzi n.borzi@ilsole24ore.com

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